조합원 입주권 양도세 비과세, 핵심만 콕콕(2025 최신)

부동산 세금은 언제나 복잡하고 어렵게 느껴지죠. 특히 재개발이나 재건축으로 얻게 되는 조합원 입주권의 양도와 관련된 세금은 더욱 헷갈릴 수 있습니다.

 

조합원 입주권 양도를 고려하고 계시거나 관련 정보에 관심 있는 분들을 위해, 복잡한 세금 문제를 쉽게 이해할 수 있도록 핵심 내용만 정리해 보았습니다. 지금부터 조합원 입주권 양도와 관련된 세금의 모든 것을 파헤쳐 보겠습니다!

 

 

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 [목차]

1. 조합원 입주권, 도대체 뭐길래? (분양권과의 차이점)
2. 입주권도 주택 수에 포함되나요? (상속받은 경우는?)
3. 조합원 입주권 '양도 시' 비과세 조건 완벽 분석
   • 입주권 1개만 보유한 경우
   • 입주권 1개와 주택 1개를 보유한 경우
4. 조합원 입주권 보유 중 '주택 양도 시' 비과세 조건 상세 정리
5. 비과세 요건, 3년 후에도 가능할까? (핵심 조건 3가지)
6. 비과세 요건을 충족하지 못하면? (신고 및 납부 기한)
7. 조합원 입주권 양도 시 과세되는 경우, 세율은 어떻게 될까? (주택과 동일 취급)
8. 고가 조합원 입주권의 양도세는? (12억 원 초과 시)
9. 장기보유특별공제, 일반 주택과는 다르다?! (주의사항)
10. 마치며

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1. 조합원 입주권, 도대체 뭐길래? (분양권과의 차이점)

조합원 입주권은 재개발이나 재건축 사업을 통해 기존 부동산 소유자가 새로운 주택을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 반면, 분양권은 주택법에 따라 사업계획 승인을 받아 신축되는 주택에 완공 후 입주할 수 있는 권리, 즉 '아파트 당첨권'이라고 생각하시면 쉽습니다.

 

2. 입주권도 주택 수에 포함되나요? (상속받은 경우는?)

네, 조합원 입주권은 주택 수에 포함됩니다. 2021년 이후 취득한 분양권 역시 마찬가지입니다. 다만, 상속으로 입주권이나 분양권을 취득한 경우에는 상속일로부터 5년간 주택 수에서 제외됩니다.

 

가격이 아무리 낮아도 주택 수에 포함된다는 점, 꼭 기억하세요!

 

3. 조합원 입주권 '양도 시' 비과세 조건 완벽 분석

• 입주권 1개만 보유한 경우: 입주권을 양도하는 시점에 다른 주택이나 분양권을 보유하고 있지 않으면 비과세됩니다.
• 입주권 1개와 주택 1개를 보유한 경우: 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 조합원 입주권을 양도하면 입주권 양도차익은 비과세됩니다.

 

4. 조합원 입주권 보유 중 '주택 양도 시' 비과세 조건 상세 정리

1주택을 보유하다가 조합원 입주권을 취득하여 일시적으로 1주택과 1조합원 입주권을 소유하게 된 경우, 다음 조건을 모두 충족하면 종전 주택 양도 시 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다.

• 종전 주택 취득일로부터 1년 이후 조합원 입주권 취득
• 조합원 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전 주택 양도

 

5. 비과세 요건, 3년 후에도 가능할까? (핵심 조건 3가지)

3년 이후에 종전 주택을 양도하더라도 다음 3가지 요건을 모두 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

1. 종전 주택 취득일로부터 1년 이상 경과 후 조합원 입주권 취득
2. 재건축/재개발로 취득하는 새 주택 완공 후 3년 이내 세대전원 이사 및 1년 이상 계속 거주 (취학, 근무, 질병 치료 등 예외 인정)
3. 새 주택 완공 전 또는 완공 후 3년 이내 종전 주택 양도

 

6. 비과세 요건을 충족하지 못하면? (신고 및 납부 기한)

비과세 요건을 충족하지 못하게 된 사유가 발생하면, 사유 발생일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도세를 신고하고 납부해야 합니다.

 

7. 조합원 입주권 양도 시 과세되는 경우, 세율은 어떻게 될까? (주택과 동일 취급)

조합원 입주권 양도 시 과세되는 경우의 양도세율은 주택과 동일하게 적용됩니다.

 

8. 고가 조합원 입주권의 양도세는? (12억 원 초과 시)

1세대 1주택 비과세 요건을 충족하더라도, 조합원 입주권의 가액이 12억 원을 초과하는 경우에는 초과분에 대한 양도차익에 대해 양도소득세를 납부해야 합니다.

 

9. 장기보유특별공제, 일반 주택과는 다르다?! (주의사항)

장기보유특별공제 적용 시 일반 주택과는 차이가 있습니다.

 

주택은 보유 기간 전체에 대해 공제를 인정하지만, 조합원 입주권은 관리처분계획인가 또는 사업시행계획인가를 받기 전 기간까지만 공제가 적용됩니다. 또한, 조합원으로부터 입주권을 매수한 경우에는 장기보유특별공제를 전혀 받을 수 없습니다.

 

마치며

조합원 입주권 양도와 관련된 세금은 복잡하지만, 꼼꼼히 따져보면 절세 방안을 찾을 수 있습니다. 이 글이 조합원 입주권 양도를 계획하시는 분들에게 조금이나마 도움이 되었기를 바랍니다.

 

혹시 더 궁금한 점이 있다면 국세청이나 세무 전문가의 도움을 받는 것을 추천드립니다.